با وجود رکود سنگین در بازار مسکن، تمایل به ساخت و ساز در تبریز بسیار زیاد است چراکه سود حاصل از ساخت و فروش مسکن بیش از دوبرابر است.

سال ۹۷ قیمت ملک همراه با کالا‌ها و خدمات دیگر به‌ یک‌باره افزایش یافت‌ تا افراد زیادی به فکر ساختمان سازی در شهر تبریز باشند. با وجود رکود سنگین‌ حاکم بر بازار مسکن، زمستان گذشته‌ زمین‌‌های زیادی در تبریز معامله شد و امروز به مرحله گود برداری رسیده تا شاید تابستان آینده املاک آن‌ها آماده فروش یا پیش‌فروش باشد.

تمایل شدید به ساخت‌ و ساز زمانی اتفاق می‌افتد که رکود سنگینی به بازار مسکن حاکم است که شاید تشدید شود ولی فعالان‌ این بازار براین ‌باورند که اگر ملک‌ آن‌ها قبل از انتخابات ریاست‌جمهوری ۱۴۰۰ آماده شود به راحتی فروخته خواهد شد.

مگر ساختمان سازی چقدر سود دارد که تمایل به سرمایه‌‌گذاری در این‌ عرصه بالاست؟ ساخت و ساز از مرحله خرید زمین تا فروش واحد‌ها ۴ مرحله دارد که سود آن بستگی به محل ساخت دارد.

مرحله اول: خرید زمین

نخستین مرحله برای ساختمان‌سازی انتخاب زمین مناسب است. قیمت‌ زمین در تبریز به طور متوسط از هر مترمربع ۵ میلیون‌ تومان آغاز شده و تا ۳۵ میلیون‌ تومان می‌رسد، البته زمین‌های خاصی در تبریز بیشتر از این قیمت‌ دارند که معاملات آنها شفاف نیست.

زمین‌ مناسب برای ساختمان‌سازی معمولا بالاتر هزار مترمربع است به‌خصوص در مناطق لوکس شهر زمین کمتر از هزار متر برای ساختمان‌ صرفه‌ اقتصادی ندارد. در بیشتر محله‌های شهر تبریز قیمت‌ هر مترمربع زمین‌ کمتر از ۲۰ میلیون‌ تومان است، مثلا چندی پیش، زمینی ۵۰۰ مترمربعی در محله یاغچیان به قیمت ۴ میلیارد تومان معامله شد، یا زمین ۷۸۰ مترمربعی دیگری در محله ولیعصر جنوبی با قیمت ۹ میلیارد تومان به یک بساز‌بفروش تبریزی فروخته شد.

خانه‌های کلنگی و زمین‌های خالی خیابان‌های اطراف میدان چایی در بیشتر مشاهدات بیشتر از متری ۲۰ میلیون‌تومان معامله می‌شوند، البته امروز چند نفر خانه‌های کلنگی این منطقه را با متری ۴۵ تا ۵۵ میلیون تومان برای فروش قرار داده‌اند، ولی تا کنون معامله نشده‌ است. زمین‌های خاص مناطق لوکس شهر، مانند زمین‌ در بخشی از ائل‌گلی یا نزدیک ولیعصر به ندرت معامله می‌شوند و قیمت‌های عجیبی دارند.

مرحله دوم: اخذ مجوز‌ها

مجوز‌های لازم برای ساخت‌و‌ساز ساختمان‌های چند‌ طبقه هزینه‌ سنگینی به سرمایه‌گذار تحمیل می‌کند که از چند صد‌میلیون‌ تومان می‌گذرد. جدای از این، گاهی شخص سازنده برای دریافت مجوز باید رضایت همسایه‌های همجوار را به دست‌ بیاورد که اغلب برای امضای رضایت نامه‌ پول دریافت می‌کنند.

یکی از سازندگان بنام تبریز، بهمن ماه گذشته برای رضایت همسایه‌ همجوار با زمین دو‌هزار و ۵۰۰ مترمربعی خود رقم ۸۷ میلیارد تومان پرداخت‌ که یکی از گران‌قیمت‌ترین رضایت‌نامه‌های تاریخ ساخت‌و ساز در تبریز بود.

اغلب همسایه‌ها با توجه به تعداد طبقات و محل قرار گیری ارقام سنگینی برای رضایت می‌خواهند تا در نتیجه یکی از سنگین‌ترین هزینه‌های ساخت و ساز در این محله به سرمایه‌گذار تحمیل شود.

مرحله سوم: ساخت‌وساز

نیاز نیست شخص سرمایه‌گذار با ساخت‌وساز آشنایی خاصی داشته ‌باشد، زیرا امکان برون سپاری این مرحله به صورت کامل وجود دارد. هزینه ساخت‌ و ساز برای هر مترمربع بین ۸۰۰ هزار تا چند میلیون تومان است.

در محله‌های معمولی شهر تبریز هزینه ساخت هر مترمربع نباید بیشتر از ۲ میلیون‌ تومان باشد، زیرا قیمت‌ ملک را افزایش می‌دهد و مشتری ندارد، در مقابل در محله‌های بالاشهر به‌خصوص خیابان‌های منطقه ولیعصر اگر ساخت کمتر از متری ۴ میلیون‌ تومان باشد، ملک به فروش نمی‌رسد.

خریداران در مناطق لوکس شهر به کیفیت و چگونگی ساخت توجه زیادی می‌کنند و مثلا اگر متوجه شوند سنگ کف واحد‌ها کیفیت عالی ندارد حاضر به خرید نمی‌شوند، در نتیجه ساختمانی در طبقه که هر طبقه ۵۰۰ مترمربع ساخت داشته باشد بین ۴ میلیارد تا ۲۵ میلیارد تومان روی دست سازنده هزینه می‌گذارد. ساخت‌های گران‌تر از این، کمتر در تبریز مورد استفاده قرار می‌گیرد.

مرحله‌ چهارم: فروش

بسته به محل قرار گیری ساختمان و قیمت املاک در آن محله نرخ فروش هر مترمربع مشخص می‌شود که برای سازنده بیش از ۱۰۰ درصد سود دارد. ساختمانی ۸ طبقه چندی پیش‌ در محله ولیعصر ساخته شد که شخص سرمایه‌گذار برای خرید زمین و اخذ مجوزهای لازم در مجموع ۱۲ میلیارد تومان پرداخت و هزینه ساخت هر مترمربع برای او یک میلیون و ۸۰۰ هزار تومان شد.

در مجموع، با در نظر گرفتن مبلغ خرید زمین و هزینه دریافت مجور قیمت‌ نهایی، هر مترمربع از این ساختمان برای سازنده ۴ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان تمام شد، در حالی‌ که هر مترمربع ۹ میلیون تومان فروخت.

حاشیه سود ساخت‌وساز در محله‌های همجوار با ائل‌گلی بالاتر است و گاهی به چند برابر می‌رسد، البته هزینه‌ ساخت و ساز در این مناطق نیز قابل مقایسه با محله‌های دیگر نیست.

برای نمونه ساختمانی سال گذشته در محله کوی دادگستری ساخته شده‌ که شرکت سرمایه‌گذار برای اخذ مجوز‌ها و همچنین خرید زمین مبلغ ۹۸ میلیارد تومان پرداخت، در این محل ساختمانی ۱۲ طبقه احداث شد، با محاسبه ۲ طبقه زیر زمین که هزینه ساخت هر مترمربع ۴ میلیون تومان محاسبه می‌شود.

هزینه‌ نهایی ساخت هر مترمربع برای شرکت سرمایه‌گذار حدود ۸ میلیون تومان تمام شد. سرانجام هر مترمربع از این ساختمان به قیمت ۲۰ میلیون تومان به خریداران تحویل داده‌ شد.

گزارش: سعید غفاری

انتهای پیام/

اشتراک این خبر در :